Нові правила на будівельному ринку

Будівельна галузь виявилась однією з найперших і найвразливіших галузей промисловості України й усього світу, яка відчула на собі вплив світової фінансової кризи. Тому сьогодні, коли український ринок нерухомості перебуває у своєму не найкращому стані, прийняття ЗУ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 р. № 800-VI (далі – Закон), який набрав чинності 14 січня 2009 р., є успішною спробою реанімувати будівельну галузь від негативного впливу фінансової кризи. Закон не тільки намагається захистити інтереси як інвесторів, так і пересічних громадян України, але й передбачає внесення змін до ряду законодавчих актів України.

Подолання кризових явищ у будівельній галузі й житловому будівництві відповідно до ст. 1 Закону здійснюватиметься наступним шляхом: 1) викуп у забудовників та/або фінансових установ нереалізованого житла в об’єктах будівництва, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб у випадку неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв’язку з недостатнім обсягом коштів для формування фондів соціального й службового житла; 2) надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла шляхом сплати державою частини його вартості; 3) отримання громадянами житла в оренду з викупом за рахунок власних коштів громадян і коштів державної підтримки; 4) надання фізичним і юридичним особам пільгових кредитів на будівництво житла й компенсацій процентної ставки за цими кредитами; 5) збільшення статутних капіталів державних банків і Державної іпотечної установи для надання кредитів на завершення будівництва багатоквартирних житлових будинків; 6) викуп державою у кредиторів іпотечних кредитів, отриманих фізичними особами на будівництво й придбання житла до набрання чинності Законом і віднесених до категорії ризикованих.

Закон також намагається захистити інтереси юридичних і фізичних осіб, які отримали кредит на придбання або будівництво житла. Так, п. 2 ст. 3 Закону забороняє кредитно-фінансовим установам за укладеними договорами збільшувати процентну ставку за кредитами, отриманими фізичними і юридичними особами на придбання або будівництво житла. Така ставка може бути змінена лише за згодою сторін. Проте стаття про заборону підвищення процентних ставок поширюється лише на новоукладені іпотечні договори (укладені після 14 січня 2009 р.). При цьому банк має можливість підвищити процентну ставку, якщо включить це право до умов договору. Крім того, Закон встановлює пільговий режим як для суб’єктів господарювання, що здійснюють будівництво, так і для громадян – на будівництво або придбання доступного житла.

Пункт 1 ст. 3 Закону зобов’язує кредитно-фінансові установи до 1 січня 2012 р. здійснювати пільгове кредитування забудовників для будівництва житла й інших об’єктів під заставу коштовних паперів, майнових прав й інших активів. Порядок надання таких кредитів визначатиметься КМУ спільно з НБУ. При цьому порядок передбачає обмеження кошторисного прибутку у вартості житла до 15% прямих і загальновиробничих витрат і обмеження рентабельності виробництва будівельних матеріалів і виробів, які використовуються в будівництві, до 15%. Таке пільгове кредитування забезпечується НБУ шляхом довгострокового рефінансування кредитно-фінансових установ і компенсації кредитно-фінансовим установам різниці, яка виникає між ставкою за згаданими кредитами й поточною ринковою ставкою. При застосуванні такого механізму компенсації процентна ставка за кредитами не може перевищувати 2% над рівнем облікової ставки НБУ.

Крім того, відповідно до п. 5 ст. 3 Закону суб’єкти господарської діяльності, які здійснюють будівництво (забудовники), мають право на відстрочення сплати пайових внесків на розвиток інженерно-транспортної й соціальної інфраструктури населених пунктів і внесків до цільових фондів місцевих бюджетів. Підставою для відстрочення таких платежів і відрахувань є письмова заява суб’єкта господарської діяльності, який здійснює житлове будівництво, до органів, які здійснюють облік і адміністрування відповідних платежів і відрахувань.

Право громадян на пільговий іпотечний житловий кредит регулюється ст. 4 Закону, яка встановлює, що кредит надається громадянинові для будівництва або придбання доступного житла уповноваженим банком, рефінансування якого здійснює ДІУ або НБУ. Державна підтримка будівництва доступного житла полягає в сплаті державою 30% вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або в наданні пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку й надається з розрахунку не більше як 21 кв.м. на одну особу й додатково 10,5 кв.м. загальної площі житла на сім’ю. Решту вартості житла сплачує громадянин, який уклав договір про будівництво (придбання) доступного житла, за власні кошти. Право на отримання державної підтримки надається громадянам, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до чинного законодавства України. Проте якщо держава буде сплачувати 30% вартості доступного житла, то гроші мають безпосередньо передбачатися в Державному бюджеті, що на сьогодні, враховуючи скрутний фінансовий стан України, є майже неможливим.

Нововведенням Закону є можливість оренди житла з викупом. Відповідно до п. 6 Прикінцевих і перехідних положень Закону ЦК України доповнений ст. 810-1, яка регулює порядок оренди житла з викупом. За договором оренди житла з викупом одна сторона (підприємство-орендодавець) передає другій стороні (фізичній особі (особі-орендарю)) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендаря. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло для подальшої передачі такого житла в довгострокову оренду з викупом такій особі й здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу. Укладення, припинення й істотні умови договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах і в порядку, визначених законом. Договір оренди житла з викупом є документом, який свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом. По суті, таке нововведення є позитивним як для інвесторів, так і для забудовників. Відтепер забудовники мають право, по-перше, реєструвати в БТІ об’єкти незавершеного будівництва (п. 3 ст. 3 Закону), і, по-друге, зацікавлювати потенційних клієнтів іще на ранніх стадіях будівництва. Проте сьогодні законодавчо не визначені критерії, за якими визначатиметься ступінь готовності об’єктів незавершеного будівництва

Водночас Закон містить і деякі двозначності. Частина 4 ст. 3 Закону забороняє розірвання фізичними і юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100% вартості об’єкта житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Слід зазначити, що ці положення Закону протирічать порядку розірвання договорів, передбаченому ст.ст. 651, 652 ЦК України. Зокрема, ст. 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку істотного порушення договору другою стороною і в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Крім того, Закон вносить зміни до ЗУ «Про електроенергетику» (зокрема, енергопостачальникам, які здійснюють постачання електричної енергії на закріпленій території, забороняється відмовляти споживачу, який розташований на такій території, в укладенні договору на постачання електричної енергії, крім випадків, коли відсутня технічна можливість), ЗУ «Про планування і забудову територій» (зокрема, внесені зміни до ст. 24, відповідно до яких встановлено, що для отримання дозволу на виконання будівельних робіт іноземні юридичні особи зобов’язані подати документ, який підтверджує факт залучення громадян і юридичних осіб України до виконання будівельно-монтажних робіт обсягом не менше 90% їх загального обсягу, а також використання не менше 50% вітчизняних виробів і матеріалів, зокрема будівельних конструкцій), ЗУ «Про іпотеку» (зокрема, щодо визначення об’єкту незвершеного будівництва й порядку передачі в іпотеку об’єктів незвершеного будівництва) та ін. Таким чином Закон містить досить ефективні механізми, спрямовані на запобігання впливу фінансової кризи на будівельну галузь, проте вони можуть бути дієвими лише при належному фіксуванні й підтримці держави у їх реалізації.