| Киев | Независимый украинский портал Realt.ua, ж-л "Мир квартир", 20.05.2008 г.

Безопасная жизнь: как правильно застраховать недвижимость

Комментирует в качестве эксперта:
руководитель Департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина

Получение страхового возмещения при страховом случае является не только денежной, но и моральной компенсацией, так как благодаря страховке ущерб сводится к минимуму. Но для того чтобы разобраться в существующих на сегодняшний день в Украине страховых компаниях и не запутаться в тарифных ставках, процентах и многочисленных нюансах, необходимо иметь представление о возможных рисках, видах и особенностях страхования.

Как отмечают эксперты, страхование недвижимости — уже давно норма для жителей многих цивилизованных стран. В настоящее время страхование квартир и домов в нашей стране выходит на новый уровень. Хотя, если по закону граждане Украины обязаны страховать свои автомобили, то гарантия безопасности недвижимости все еще остается личным делом каждого. На практике страхование жилья долгое время было не слишком распространено среди наших соотечественников. Причины непопулярности разные: некоторые говорят, что украинцы просто не привыкли к таким услугам, другие отмечают, что у нас нет развитой правовой культуры или страховые выплаты не возмещаются. Но может лучше доверить свое имущество надежной страховой компании и спать ночью спокойно? Ведь риск утраты любой недвижимости появляется сразу после того, как она оплачивается и становится собственностью. Вне сомнения: недвижимость является очень выгодным вложением капитала, но иногда все деньги можно быстро потерять, не приняв своевременно определенных мер предосторожности.

Новый интерес

Специалисты говорят, что в мировой практике наиболее прибыльным для страховых компаний является именно страхование недвижимости. А вот жизнь людей и автомобили большинство фирм страхует лишь для создания своего позитивного имиджа — потому что, как правило, подобная деятельность является убыточной. Это по большей части связано с частотой наступления страховых случаев по таким страховым полисам. Именно поэтому во многих случаях иностранные компании просто перекрывают все свои убытки доходами от страхования недвижимости.

«К обстоятельству, которое стимулируют развитие страхования недвижимости в Украине можно отнести такой фактор, как создание законодательной базы, позволяющей эффективно осуществлять страховую деятельность, — рассказывает Анна Гранкина, начальник департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты. — Так, согласно Закону Украины «Об ипотеке», внедрено несколько новых видов обязательного страхования: страховка финансовых рисков неполучения, несвоевременного получения или получения не в полной сумме платежей по договорам об ипотечных кредитах и платежам по ипотечным сертификатам; страхование строительно-монтажных работ застройщика и страхование ответственности застройщика перед третьими лицами согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью».

Кроме обязательного, ипотечное законодательство предусматривает и добровольное страхование. В частности, согласно закону «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возможных убытков в случае изменения курса национальной валюты». При таком разнообразии страховые компании получают широкое поле для ведения прибыльной деятельности. Также к обстоятельствам, увеличивающим на сегодняшний день интерес к страховкам, можно отнести повышение уровня грамотности населения Украины. Респонденты это связывают с активным формированием среднего класса, людей, которые имеют высокий уровень образования и приличный заработок. Они постепенно накапливают личное имущество своей профессиональной деятельностью, а потому высоко ценят свой заработок, что и побуждает их минимизировать риски и потери.

Если говорить об определенных особенностях страхования квартир и домов в пределах города, то, по мнению экспертов компании «Оранта», для такого типа жилья в большинстве страховых компаний не предусмотрено никакого особенного порядка. «Единственное, на что может влиять место расположения дома (квартиры) — это цена полиса и страховой тариф. В первом случае это связано с разницей цен на квартиры в городах и за их границами, во втором случае — страховой тариф определяется в зависимости от рисков, которые могут отличаться в городах и вне их границ», — отмечает Анна Гранкина.

Страх-программа

На сегодняшний день можно выделить несколько основных программ страхования, действующих в нашей стране. К ним относится: страхование имущества от случайного уничтожения, страхование заемщика при покупке жилья в кредит, так называемое титульное страхование и др. К примеру, оберегание имущества от случайного уничтожения набирает на украинском рынке страховых услуг все большую популярность. Большинство страховых компаний предлагают приблизительно одинаковый перечень рисков:
• огневые риски: пожар, взрыв газа, взрыв паровых котлов, газоубежищ, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств, действующих на сжатом воздухе;
• риски стихийных явлений: поражение молнией, землетрясение, сдвиг, обвал, оседание почвы, буря, вихрь, ураган, смерч, наводнение, затопление, град и пр.;
• риск аварии водопроводных, отапливаемых, канализационных и противопожарных систем;
• повреждение из-за проникновения воды из соседних (чужих) помещений;
• противоправные действия третьих лиц (кража или грабеж, вандализм);
• битье оконных стекол, зеркал, витрин;
• падение на застрахованное имущество управляемых летающих объектов.

По желанию клиента страховая компания может застраховать и ответственность владельца квартиры перед третьими лицами при задании им материальных убытков. По сути, заказчик может застраховать имущество «от всего». Хотя следует учитывать, что в этом случае стоимость полиса может существенно увеличиться. «Покупая квартиру в кредит, обязательной также является страховка жизни нового владельца», — говорит Денис Рябинин, юрисконсульт компании ООО «Ватес». Таким образом, банк минимизирует свои риски в случае, если заемщик теряет возможность выплачивать кредит в результате объективных причин (смерти, увечья и др.)

Титульное страхование приобретает все большую популярность, особенно при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Предметом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с потерей или ограничением имущественных прав заемщика по договору о паевом участии в строительстве нового жилья (первичный рынок) и страхования риска обжалования третьими лицами имущественных прав страхователя на недвижимость в судебном порядке (вторичный рынок жилья). Страховым случаем является факт потери или ограничения имущественных прав страхователя по соглашению о паевом участии и на недвижимое имущество в результате затребования этого имущества или права владения, пользования или распоряжения и признания соглашения, которое подтверждает имущественные права на предмет страхования, недействительным на основании решения суда, который вступил в силу. Данный способ может стать достаточно эффективным в борьбе с мошенниками. Дело в том, что долговременная история договоров и обязательств по квартирам на вторичном рынке может достигать десятков спорных договоров, проследить за которыми довольно часто просто невозможно, чем пользуются недобросовестные лица, продавая «проблемные» квартиры.

Для страхования недвижимости в большинстве страховых компаний требуют минимальный пакет документов. Как правило, все сводится к предъявлению паспорта лица, которое желает застраховать имущество, и заполнению анкеты, после чего происходит окончательное подписание договора. Все документы по правам собственности на жилье страховая компания проверяет после наступления страхового случая для осуществления выплат. Поэтому страхование жилья является очень легкой процедурой. Значительно сложнее — титульное страхование, так как для него требуется большой пакет документов.

Для физического лица, по словам специалистов Национальной правовой палаты, к таким бумагам относится: паспорт заемщика — страхователя и его жены/мужа; свидетельство о браке заемщика (если заемщик состоит в браке); паспорт последнего владельца (всех совладельцев) имущества, которое передается на страхование; свидетельство о рождении ребенка, если ему меньше 16 лет и он является владельцем (совладельцем) имущества; бумаги, предоставляющие право на данное жилье; технический паспорт БТИ на имущество; выписка о лицах, которые прописаны по адресу квартиры; разрешение органов опеки, если владельцем (совладельцем) дома является несовершеннолетний человек; заполненные заемщиком — страхователем заявления-анкеты (декларации) на страхование, типичные формы которых добавляются ко всем необходимым бумагам; справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей по отношению к имуществу; справка-характеристика из БТИ с указанием балансовой стоимости имущества; виписка из отчета экспертной независимой оценки недвижимого имущества.

До (или в момент) подписания договоров страхования страховщику необходимы следующие документы: справка об отсутствии запрещения на отчуждение имущества, которое передается на страхование (относительно последнего соглашения отчуждения) и справка об обременении имущества, которое передается на страхование, ипотекой. Если продавцом имущества выступает юридическое лицо, перечень документов, необходимых для оценки рисков, расширяется и извещается дополнительно.

Для титульного страхования юридических лиц нужен следующий пакет документов: устав заемщика — страхователя и его жены/мужа, паспорт последнего владельца (всех совладельцев) имущества. К тому же требуются следующие бумаги:
• все имеющиеся документы на владение имуществом (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
• документы, которые подтверждают полномочия лиц соглашения, по которым страхователь приобрел право собственности на имущество;
• технический паспорт БТИ на имущество;
• если последнее соглашение относительно отчуждения имущества, которое передается на страхование, подписывалось на основе доверенностей — соответствующие бумаги;
• заполненные заемщиком — страхователем заявления-анкеты (декларации) на страхование, типичные формы которых добавляются;
• справка-характеристика из БТИ с указанием балансовой стоимости имущества, которое передается на страхование;
• отчет, сделанный экспертной независимой оценкой недвижимого имущества, которое передается на страхование (предмету ипотеки).

Перечень документов, необходимых для оценки рисков, расширяется и извещается дополнительно. Подаются копии, сверенные с оригиналом и заверенные уполномоченным лицом банка. До (или в момент) подписания договоров страхования страховщику необходимы такие документы: справка об отсутствии запрещения на отчуждение имущества, которое передается на страхование, и бумаги об обременении имущества, которое передается на страхование, ипотекой.

Из пакета документов необходимых для титульного страхования можно сделать вывод, что оно является очень сложным процессом, потому в Украине таким видом страхования занимается немного фирм. Основная причина заключается в большой сложности проверки всех документов и адекватной оценке степени рисков. К тому же, в случае наступления страхового случая по такому полису, убытки в большинстве случаев составляют всю сумму стоимости квартиры, то есть компании придется возмещать большое количество денег.

Существующие формы

Закон Украины «Об ипотеке» (дальше Закон) предусматривает (приводим на государственном языке): «Iпотекодавець зобов`язаний застрахувати предмет iпотеки на його повну вартiсть вiд ризикiв випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо iпотечним договором цей обов`язок не покладено на iпотекодержателя. У разi наступної iпотеки страхування предмета iпотеки не є обов`язковим. Договiр страхування укладається на користь iпотекодержателя, який у разi настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разi набуття прав за iпотечним договором новим iпотекодержателем вiн також набуває право вимоги до страховика».

Лишь из данного отрывка статьи видна первая обязанность, которая практически всегда возлагается на покупателя жилья, — это страхование приобретенного в кредит жилья от рисков случайного уничтожения. Стоимость такого полиса на сегодняшний день в среднем составляет от 0,3% стоимости квартиры ежегодно. К тому же, страховую плату может получить не владелец жилья, а банк, поэтому при оформлении кредита в банке, как свое условие, заемщику следует указать, что при страховании владелец квартиры получит сумму компенсации и сможет на собственное усмотрение распорядиться средствами.

Часть 4 ст. 8 Закона предусматривает: «Iпотечним договором на iпотекодавця може бути покладений обов`язок здiйснити iншi види страхування у зв`язку з передачею нерухомого майна в iпотеку». Вторым видом страхования является страхование заемщика от несчастного случая (стоимость полиса составляет ввод 0,3% от суммы кредита ежегодно). Такой вид страхования, по версии работников банка, гарантирует владельцу квартиры и его близким защиту и уверенность в случае возникновения непредвиденных событий, связанных с состоянием здоровья или работоспособностью. Хотя в действительности банк просто минимизирует свои риски, а груз платы за полис возлагается на плечи владельца квартиры.

Кроме уже перечисленных видов страхования ипотечное законодательство предусматривает и добровольное страхование рисков. Так, в соответствии с Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», эмитент ипотечных сертификатов имеет право застраховать владельцев сертификатов от возможных убытков в случае изменения курса национальной валюты. Однако возникают вопросы относительно возможности применения таких форм, поскольку подобное страхование является очень дорогим. Чтобы застраховаться от возможных убытков в процессе строительства жилья, уровень страховых платежей должен быть не ниже 0,5 % суммы страхового платежа, в другом случае при низшей ставке страховые компании будут несостоятельны компенсировать убытки строительного процесса.

Подводные камни

Прежде всего респонденты рекомендуют ответственно относиться к вопросу выбора страховой компании. Так, эксперты отмечают, что если страховая компания перестраховывает 90% своих договоров, то это может свидетельствовать об отмывании средств. Кроме того, важно знать уровень и оперативность выплат (в договоре с банком следует прописать, что по страховому договору выплату получит владелец квартиры, а не банк).

При добровольном страховании жилья нужно максимально четко определиться с оборотом страхования. Это может быть капитальная конструкция квартиры (дома): стены, пол, потолок; либо внутренняя отделка квартиры: обои, плитка, другие элементы — бытовая техника, мебель и др. Обычно застраховать можно все эти элементы вместе. Но в любом случае владелец квартиры должен четко знать, что именно в квартире он застраховал. К примеру, если застраховано лишь инженерное оборудование жилья, но в результате затопления пострадали такие элементы квартиры как штукатурка на потолке, паркет, то в таком случае страховая компания возместит лишь стоимость кондиционера, а ремонт потолка и паркета придется владельцу квартиры оплатить из собственного кармана.

Очень важным моментом при заключении страхового договора является определение стоимости имущества, которое может происходить по заявленной стоимости, по рыночным ценам или по балансовой стоимости (в случае с юридическим лицом). Важно отметить, что при страховании по рыночной стоимости квартиру необходимо будет оценить, для чего привлекается эксперт, услуги которого оплачиваются клиентом страховой компании. Также следует уделить определенное внимание размеру франшизы (суммы, которая не покрывается выплатами), в страховых компаниях ее размер может колебаться, однако существует закономерность: чем больший размер франшизы, тем меньшая стоимость страхового полиса и наоборот. К тому же юристы рекомендуют особое внимание уделить пунктам договора, согласно которым страховая компания может отказать клиенту в выплатах
Автор :   Маша Мухоморова 
Источник :   http://www.mirkvartir.com.ua/   
Дата :   20.05.2008