| Киев | Business REALTY, 22.04.2008 г.

Анна Гранкина: Тонкости аудита, или как оценить коммерческий объект

Приобретая торговую площадь или офисное помещение, потенциальному владельцу важно знать не только о том, как правильно провести будущую сделку покупки коммерческой недвижимости, но и как «не проколоться» со стоимостью интересующего объекта. Ответы на подобные вопросы могут дать профессиональные юристы и специалисты, работающие в аудиторских компаниях. К тому же сам факт предоставления отчета серьезной аудиторской фирмой может благотворно повлиять на решения инвесторов, партнеров по бизнесу и позитивно повлиять на государственные органы.

Как отмечают специалисты, первым этапом во время продажи коммерческой недвижимости является определение состава участников и их полномочия на совершение сделки. После этого следует проверить наличие оформленных предварительных договоренностей между сторонами сделки, а именно: протокола о намерениях, соглашения о задатке, предварительного договора. Далее важно провести анализ содержания этих документов. Письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения нежилого здания, по словам респондентов, желательно во всех отношениях. Чаще всего заключению договора купли-продажи объекта предшествуют переговоры, на которых оговаривается цена здания и форма расчетов по предстоящей сделке. Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые существенные факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи помещения.

Основная документация

На сегодняшний день сложно представить вообще существование какого-либо бизнеса без участия профессионального девелопмента. Помимо активного развития системы менеджерского управления, довольно часто руководители компаний сталкиваются с необходимостью приобретения коммерческой недвижимости с целью расширения, обслуживания и успешного представления своего бизнеса. В данном случае под коммерческой специалисты подразумевают недвижимость, служащую для получения постоянного дохода: офисные помещения, торговые объекты, склады, гостиницы, развлекательные комплексы и т. д.

Из года в год отечественный рынок недвижимости трансформируется, увеличивает обороты и начинает работать по общепринятым в мировой практике правилам и принципам. Инвесторы переходят от мелких строительных проектов к более масштабным, а объемы инвестиций уже составляют не тысячи, а десятки миллионов долларов. К тому же сроки реализации проекта имеют тенденцию к увеличению от 2-3 месяцев до нескольких лет. Капиталовложение в украинскую коммерческую недвижимость, без сомнения — прибыльное дело. Этот сектор экономики страны интересен далеко не только отечественным компаниям. К примеру, западные специалисты прогнозируют, что Киев со своим географическим положением со временем станет очень важным звеном в системе деловой жизни Европы и всего мира.

Сталкиваясь сегодня с необходимостью проведения сделки по приобретению либо продаже коммерческой недвижимости, важно знать общий порядок проведения предварительных процедур, заключения контрактов купли-продажи. Начальник Департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина в первую очередь советует обратить внимание на порядок и способ приобретения продавцом в собственность здания (помещения). Важно установить, на основании каких документов продавец владеет, пользуется и распоряжается объектом, который предлагает купить. Поэтому прежде всего потенциальному покупателю следует ознакомиться со следующими бумагами: документом, который устанавливает право, то есть свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимое имущество; справкой-характеристикой недвижимого имущества, выданной БТИ; независимой экспертной оценкой земельного участка — желательно в известных экспертных учреждениях с положительной деловой репутацией; справкой об обременениях и ограничениях на землю; уставом или учредительным договором, а также свидетельством о регистрации юридического лица; документами, подтверждающими полномочия должностного или физического лица, которое осуществляет операцию от имени юридического лица; выпиской из реестра об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости.

Специалисты Национальной правовой палаты отмечают, что именно такие документы позволяют составить достаточно полное представление о правах продавца на отчуждаемое помещение и более детально ознакомиться с самим объектом недвижимости. Если же существует лишь свидетельство о государственной регистрации, покупателю важно настоять на предоставлении дополнительных документов, чтобы в дальнейшем обезопасить себя, так как право собственности на здание (помещение) возникает не только на основании договора (купли-продажи, по отступному, дарения и пр.), но и, например, на основании решения суда или при внесении конструкции в уставной капитал юридического лица после его государственной регистрации. «Также важно помнить, что в случае если продавец действует через представителя, он должен иметь надлежаще оформленные доверенности, а также обратить внимание на полномочия представителя относительно осуществления действий в интересах доверителя», — говорит Виктор Компаниец, адвокат ООО «Центрально-Украинской консалтинговой компании».
 
Кроме того, следует ознакомиться с учредительными документами продавца для установления полномочий компетентных органов управления по вопросам принятия решений об осуществлении операций с недвижимостью юридического лица. Ведь отчуждение объектов недвижимости, то есть его основных средств, как правило, является крупной операцией. Законодательством определены правила осуществления крупных сделок в части компетенции тех или других органов управления коммерческих организаций. При этом следует обратить внимание на органы управления юридического лица, в частности на полномочия общего собрания. Именно ему как высшему органу управления юридическим лицом согласно уставу обычно предоставляются полномочия об одобрении крупной операции, в том числе при продаже коммерческой недвижимости. Так что, как советуют респонденты, следует внимательно перечитать устав юридического лица, особое внимание при этом уделяя полномочиям общего собрания.

Как показывает практика специалистов Национальной правовой палаты, многие случаи мошенничества при покупке недвижимости связаны с банальной доверчивостью. Например, адрес, указанный в договоре, довольно часто может не совпадать с фактическим местонахождением объекта. Чтобы удостовериться в действительном расположении здания и предотвратить неправомерные действия, специалисты рекомендуют убедиться в том, что объект коммерческой недвижимости находится именно по тому адресу, который указан в договоре. Кроме того, важно обратить внимание на строительную документацию, в которой указан землеотвод под застройку. Следующим шагом должна стать проверка решения местного совета о застройке этого участка и сравнение данных о застройке с градостроительным кадастром, который ведется в соответствии с Законом Украины «Об основах градостроения». Параллельно необходимо убедиться в том, что недвижимость действительно расположена по указанному адресу согласно Выписке из реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Непосредственно аудит

Аудит представляет собой независимую проверку состояния бухгалтерского учета и внутрихозяйственного контроля, соответствия финансово-хозяйственных операций законодательству и достоверности отчетности. На сегодняшний день наиболее востребованными видами услуг в области оценки является оценка недвижимости: квартир, домов, бизнес-центров, гостиниц. На втором месте стоит аудит бизнеса и ценных бумаг (оценка акций, облигаций, векселей). Третью ступень занимает оценка и переоценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Когда идет речь о купле-продаже, то объект коммерческой недвижимости нужно оценить так, чтобы выяснить его справедливую рыночную стоимость на момент совершения сделки. Эта процедура является необходимой как для продавца или консультанта, который представляет его интересы, так и для инвестора-покупателя. Первый непременно должен знать реальную цену своей недвижимости, а второй — быть достаточно проинформированным, чтобы не дать возможности продавцу завысить цену и не быть обманутым. «Порядок проведения оценки и ее особенности регулируются Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную имущественную деятельность в Украине» и рядом национальных стандартов, утвержденных постановлением Кабинета Министра Украины для исполнения данного закона, с которыми необходимо преждевременно ознакомиться покупателю», — утверждает Анна Гранкина, начальник Департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты.

Оценку имущества проводят на основании договора между субъектом оценочной деятельности, то есть субъектом ведения хозяйства, и заказчиком оценки или на основании постановления суда о назначении соответствующей экспертизы относительно оценки имущества. Договор на проведение оценки имущества заключается в письменной форме, он может быть двусторонним или многосторонним. Во время заключения многостороннего договора, кроме заказчика оценки, стороной договора может выступать лицо-плательщик, если оплату услуг субъекта оценочной деятельности осуществляет другое лицо, а не заказчик. О проведении оценки составляется отчет, который подписывается оценщиками, непосредственно проводящими оценку имущества, и скрепляется печатью, а также подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.

Для проведения оценки целостного имущественного комплекса применяются такие основные методические подходы: имущественный, доходный, сравнительный. В основе имущественного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму бОльшую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При таком подходе стоимость объекта недвижимости равна цене земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную цену. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий.

В случае аудита встроенных помещений (части зданий) применение имущественного подхода не выглядит целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, имущественный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и помещений специального назначения. Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения прибыли, которая может быть извлечена собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени). В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не бОльшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Такой способ включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости.

О трансформации объектов

Бывают случаи, когда заказчик желает купить или переоборудовать под торговые или офисные площади уже существующие помещения в жилых домах. С одной стороны, если такие площади по своему назначению являются нежилыми, то особых проблем не возникнет. Но если же существует необходимость открыть офис, парикмахерскую или магазин в квартире — это значительно усложняет ситуацию. Как известно, законодательство Украины в случае смены основного функционального назначения объекта (помещения) на коммерческую требует перевода из жилищного фонда в нежилой. По идее все просто, и перевод жилищного фонда в нежилой предусмотрен ст. 8 ЖК Украины, которая устанавливает право исполкомов, областных, городских советов осуществлять такой перевод в исключительных случаях. Но основная проблема заключается в том, что по украинскому законодательству таких исключений вообще не определено.

Рассмотрим правила перевода жилых домов и помещений в нежилые в Киеве на примере Порядка, утвержденного распоряжением Киевской городской государственной администрации от 1 октября 2002 г. за № 1825.
Для того чтобы перевести помещение из жилищного фонда в нежилой, необходимо предоставить райгосадминистрации (городскому совету, исполкому) по месту нахождения помещения следующие документы:
o заявление на имя главы городского совета с просьбой предоставить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд с последующим использованием ее под конкретное предназначение (офис, услуги населению, парикмахерскую и т. п.) с пристроенным отдельным входом;
o нотариально заверенную копию документа, подтверждающего право собственности на дом, помещение, квартиру (договор купли-продажи, свидетельство и т. п. с регистрационной отметкой БТИ);
o технический паспорт (поверхностный план) помещения, а лучше — всего дома;
o справку Ф-3 о том, что владелец, который желает перевести собственную квартиру в нежилой фонд, обеспечен другой жилой площадью;
o предпроектные предложения возможного встраивания входной группы, согласованные с управлением строительства и архитектуры, архитектором и, в случае необходимости, с Управлением охраны памятников;
o бланк с подписями соседей о том, что они не возражают против перевода квартиры из жилищного фонда в нежилой, согласованный и заверенный начальником ЖЭКа;
o справку из ЖЭКа об отсутствии задолженности по квартплате;
o разрешение ЖЭКа на перепланировку, а также справка о том, что ЖЭК является балансодержателем дома.

После обращения в РГА с необходимым перечнем документов, администрация поручает межведомственной комиссии изучить предоставленные вместе с заявлением документы, обследовать состояние жилого дома или признать его в установленном порядке нежилым, о чем составляется соответствующий акт. После принятия позитивного решения выдается распоряжение РГА о признании жилого дома, квартиры или помещения нежилым, копия которого вместе с актом межведомственной комиссии об обследовании жилого дома или помещения, предоставляется владельцу этого объекта. Далее с тем же пакетом документов, актом комиссии и распоряжением районной госадминистрации следует обратиться в Киевскую городскую государственную администрацию, которая и принимает окончательное решение, проект которого готовит Главное управление жилищного хозяйства КГГА. Кроме того, придется оплатить обязательный паевой взнос на развитие социальной инфраструктуры города на основании договора, заключенного с Главным управлением экономики и развития города в соответствии с решением Киевского городского совета от 27 февраля 2003 года за №271/431.

Анна Гранкина отмечает, что покупка коммерческой недвижимости — довольно рискованное дело, но если при его заключении договоров учтена статья 657 Гражданского кодекса Украины, а именно, он составлен в письменной форме, зарегистрирован в БТИ и нотариально заверен, особых проблем быть не должно. В случае же нарушений ваших законных прав и интересов, следует, не теряя времени, уверенно обращаться с иском в суд, чтобы предотвратить более неприятные последствия, связанные с недобросовестным исполнением договора.

Автор: Маша Мухоморова
Источник: Business REALTY
22 апреля 2008 г.