КВАРТИРА «ПО ДЕШЕВКЕ»: МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?

Сейчас «золотое время» для потребителей. Купить по дешевой цене можно даже то, что еще полгода назад было недоступным, то есть недвижимость. Так утверждают риэлтеры и застройщики. Но ситуация на рынке недвижимости и в обществе заставляет усомниться в скоропалительных выводах и предполагать, что игроки этого поля занимаются «разогревом на рекламе».

Вот уже несколько месяцев кряду на рынке недвижимости идет обвал цен. Риэлтеры утверждают, что цены на вторичном рынке недвижимости вернулись на уровень 2006 года. Еще недавно на рынке вторичного жилья однокомнатная квартира в Харькове стоила не меньше семидесяти тысяч условных единиц, а сейчас ее уже «сбрасывают» по 20–25. Двухкомнатную квартиру можно приобрести за 27–35 тысяч у. е. , а «трешку» — от 38–50 тысяч. В целом же цены упали где-то на 40 %, а на отдельные виды квартир — до 60 %.

Резко упали цены и на «первичку», то есть на новостройки. Для возведения жилых комплексов строители берут кредиты, но кредитования нет. Банки опасаются давать деньги: физические и юридические лица теряют платежеспособность, а возвращение залогового имущества ситуацию не исправит. В условиях падения цен на квартиры продавать заложенную недвижимость — себе в убыток. Поэтому достраивается под ключ то, что успели начать. Еще будут сдаваться дома, которые сегодня находятся в состоянии 70 % готовности. Что будет с остальными, однозначного ответа пока нет.

Не удивительно, что в Харькове уже с мая практически не наблюдалось продаж недвижимости на ранних этапах строительства. «Это означает, что рынок практически замерзает. Ни у кого нет денег на весь цикл строительства»,— утверждает председатель совета директоров ИСК «Авантаж» Юрий Костоглодов и приводит неутешительную статистику. «На август 2008 года было заявлено проектов на 1 миллион кв. м. Сейчас реально продается чуть больше 150 тысяч кв. м жилья. Нереализованными остаются 700 тысяч кв. м. В 2009 год мы рискуем войти без первичной недвижимости. То есть с точки зрения этого рынка Харьков вернулся в конец девяностых годов». И хотя некоторые девелоперы расходятся в формулировках, пытаясь утверждать, что кризиса нет, а есть проблемы, причины нынешнего положения дел они указывают четко.

Отсутствие реформ, бездарная политика Нацбанка и правительства привели к кризисной ситуации на рынке недвижимости. И если ситуация в финансовом секторе не изменится до апреля, то говорить о строительстве каких-либо новых объектов будет уже поздно. К тому же есть общие тенденции — падение экспорта, отсутствие предпосылок к стабилизации курса иностранной валюты, банкротства предприятий и растущая безработица.

Риэлтеры убеждают, что кризис заставляет их больше работать. «Прошли времена, когда деньги сами падали нам на головы. Кто так работал, тех уже нет на рынке»,— убеждали они на недавнем круглом столе «Харьковская недвижимость: итоги, выводы и перспективы». Проблемы застройщиков касаются скорее кредиторов и застройщиков. А пока вперед выдвигается рынок вторичного жилья. Здесь всегда будут и продавцы, и покупатели, значит, риэлтерская удача неистребима. Нужно только перестроиться, считают продавцы недвижимости.

Но вот вопрос: сможет ли купить квартиру даже по так называемой «бросовой цене» человек, который не имеет работы или которому урезали зарплату? Да еще на фоне резкого подорожания жизни? Так что и на «вторичке» не все гладко. Сейчас квартиры продают только те, кто очень нуждается в деньгах, например, накопившие слишком много кредитных обязательств. Покупатель при деньгах действительно получает шансы на хорошую скидку. Он и диктует сегодня цену.

Но денег у людей не так уж много. Покупательную способность сохраняют те, кто успел снять депозиты. Теперь они выходят на рынок и пытаются вложить средства в недвижимость. Поскольку накопить достаточно большие суммы мало кому удалось, действиями покупателей руководят не желания, а возможности. Еще уходят гостинки, однокомнатные и двухкомнатные квартиры или трехкомнатные где-нибудь «на ХТЗ».
Это жилье сейчас еще считается востребованным. Сколько еще людей сохраняют платежеспособность, никто не берется подсчитать. Но мы в своей журналисткой практике чаще встречаемся с другими историями.

История из жизни. «Заробитчанствуя» в Италии, Вероника купила двухкомнатную квартиру на Павловом Поле. Ее устраивал престижный район, но не малогабаритная «хрущевка». Чтобы расширить квадратные метры, Вероника вступила в новострой, заплатила из заработанного по заграницам непосильным трудом первый взнос и взяла кредит в банке под залог уже имеющейся «двушки». Вложив в расширение десять тысяч долларов, харьковчанка практически оказалась у разбитого корыта. Работу в Италии она потеряла из-за кризиса, «хрущевка» не продается за ту цену, которой можно перекрыть оплату новостроя, а его в свою очередь тоже заморозили. У строителей нет денег завершить строительство: дом выгнали всего на два этажа. Замкнутый круг попытались разорвать цивилизованной «мировой». Банк, который купил часть квартир в новострое для продажи (такую приобрела и Вероника), вернул клиентке ее деньги. Но сделка на 10 тысяч у. е. состоялась виртуально: банк положил сумму у себя же на депозит под угодные ему проценты и на угодный ему срок, то есть на год. Этот банк имеет небольшой уставной фонд, и потому Вероника опасается банкротства финансового учреждения. Что будет тогда с ее депозитом, вкладчица старается не думать.

Кто еще может сейчас купить квартиру в новострое? Девелоперы пытаются доказать, что есть харьковчане, которые смогут вложить деньги в новые квартиры. Но даже они признают, что таких наберется немного: кризис уведет с рынка спекулянтов, скупавших квартиры для перепродажи. И пока монополию на этот бизнес перехватят банки, в переходный период увеличиваются шансы тех, кто имеет 100 и больше тысяч долларов наличными для приобретения новой квартиры. Специалисты всерьез обсуждают, что первичный рынок может выйти на инвестиционную цену около 350 у. е. за квадратный метр. Пока еще квадратный метр нового жилья удерживается на уровне 700 у. е. за квадратный метр против недавних одной-полутора тысяч долларов. Харьковские застройщики эту цену обосновывают сугубо харьковскими факторами. Руководитель строительной компании Дмитрий Кутовой к инвестиционным 350 у. е. за кв. м добавляет пляшущий курс доллара и считает дальше: «Плюс 25–30 % на тот ресурс, который еще можно получить в банке при таких условиях. И это уже где-то 600».

«Плюс поборы ГАСКа, и мы получаем реальную цену»,— дополняет Юрий Костоглодов. ГАСК оба специалиста называют «харьковским фактором», который тоже влияет на «отпускную» цену. Любопытное признание, не так ли? Оказывается, и в этой отрасли выживают за счет конечного потребителя!

Если строители нашли, как восполнять убытки от поборов чиновников, то отдавать новострои за инвестиционную цену они все равно не хотят. Чем работать в убыток, лучше переждать. Сокращение объемов новостроя должно привести не только к повышению цены на рынке, но и к улучшению качества сдаваемого жилья, оправдываются они. Но это произойдет не сегодня. Среднестатистический же харьковчанин хоть сейчас, хоть в обозримом будущем вряд ли позволит себе покупку даже за «скромные» — с точки зрения девелоперов — деньги. Словом, кризис сейчас на рынке недвижимости или развитие, все равно в этой ситуации выигрывает тот, у кого есть деньги. Желательно в инвалюте и в особо крупных размерах.

Татьяна Яшина, "Социалистическая Харьковщина", № 50 (84) от 19 декабря 2008 г.