Всему своя цена

03 февраля 2009
 
Определение объективной стоимости объекта недвижимости является важнейшим этапом в совершении любых сделок с ее участием. От точности оценки объекта зависит то, насколько выгодными окажутся покупка или продажа. Вместе с этим оценочная стоимость конкретной недвижимости напрямую влияет на ее продажную цену либо на размер займа, который может быть выдан на ее приобретение.

На первый взгляд в оценке объектов коммерческой недвижимости нет никакой сложности. Множество печатных изданий, а также Интернет-порталов публикуют предложения о продаже таких помещений, и по аналогии всегда можно рассчитать стоимость интересующего объекта. "Именно открытыми источниками информации и будет пользоваться любой оценщик, но следует помнить, что в любом виде оценки есть свои тонкости и сложности, ведь по многим зданиям найти доступную открытую информацию достаточно сложно", — уточняет президент компании "Акр–А" Дмитрий Коринчук.

Так, кроме нестандартных объемно-планировочных решений и уникального назначения, могут быть и необычные обременения, влияние которых на стоимость определить непросто. Отдельную сложность могут представлять объекты в местах, где рынок недвижимости недостаточно развит, а также паника, возникшая в период кризисной ситуации в стране. В таких случаях может иметь место недостаток информации для адекватного анализа. Подход к оценке недвижимости не должен быть просто техническим; как и любое исследование, недвижимость требует аккуратности и взвешенности.

А нужен ли оценщик?
Обычно для выгодной продажи объекта недвижимости оценщик не требуется, для этого достаточно воспользоваться услугами риелтора, действующего в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить свой "продукт" на продажу по завышенной цене и, снижая ее, анализировать рынок.
Потенциального покупателя недвижимости обычно интересуют два вопроса, связанные с оценкой: не заставляют ли его переплачивать и станет ли приобретенный объект действительно выгодным вложением. Для квалифицированного ответа нужны не только оценщики, специалисты по инвестициям, которые в рамках заданных параметров, существующих формул и методик могут просчитать стоимость объекта, но также те источники достоверной информации, которыми пользуется оценщик и которым доверяет заказчик, а именно исследования маркетологов и прогнозы аналитиков. Особенно ответственно следует подойти к данному вопросу во время сегодняшней нестабильной ситуации в стране, ибо можно как "продешевить" при продаже, так и приобрести недвижимость дороже (ведь наблюдается снижение цен с каждым месяцем).

К тому же у многих может возникнуть вполне объяснимый вопрос: когда именно продавать или приобретать определенный объект? Над такими прогнозами работает множество специалистов, и оценщики в подобной схеме играют не последнюю роль.

К примеру, в ответах на многочисленные вопросы придется принимать во внимание множество составляющих, большинство из которых лежит в области прогнозов: демографическая ситуация, цены рынка недвижимости, перспективы развития территории, на которой реализуется проект. Понятно, что уравнение с таким количеством неизвестных величин не имеет однозначного решения. Здесь будущему инвестору приходится полагаться и на мнения специалистов, и на собственную интуицию.

Для того чтобы приобретаемый или проектируемый объект недвижимости был выгодным вложением в будущее, выбор проекта должен основываться не только на предпочтениях собственника, но также учитывать экономические принципы, на которых основана оценочная деятельность.

Три стадии оценки
Первой стадией процесса оценки объекта недвижимости является выбор базы оценки и вида стоимости. Такой выбор во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. "Существуют рыночные и нерыночные базы оценки. Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости, как инвестиционная стоимость, ликвидационная цена, стоимость ликвидации (не путать с предыдущей), страховая и налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, а также специальная стоимость", — рассказывает Дмитрий Коринчук.

Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении отчета возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и экспертом.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нем, составления и подписания договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку.
Иногда заказчик просит эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать подобную работу, не выезжая на объект. Это одно из самых серьезных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика. После осмотра и переговоров заключается договор между заказчиком и экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности по отношению к взаимопредоставляемым данным и документам и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в договор.

Выбор методологии оценки является третьей стадией процесса оценки, которая осуществляется экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определенных подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. Международные стандарты оценки и нормы профессиональной деятельности оценщика в Украине предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из них может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой и характером объекта.

Методы оценки
Как уже было сказано, на сегодняшний день существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы, — затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Затратами на воспроизводство здания оценки считаются расходы, необходимые для создания его точной копии с использованием применявшихся при создании объекта оценки аналогичных материалов и технологий. Необходимое условие для использования подобного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого здания. Следует учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную цену из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Данный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, обстоятельства и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает: качество и количество доходов, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Вышеуказанный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков. В основе этих методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Юристы рекомендуют
Как известно, в последние годы спрос на офисные и торговые площади в Украине неуклонно возрастал. Рынок коммерческой недвижимости трансформировался, рос в объемах, инвесторы отошли от мелких проектов и перешли к более масштабным. Однако нынешний кризис значительно пошатнул эту, казалось бы, стабильную и перспективную сферу, значительно снизив инвестиции в коммерческую недвижимость (впрочем, как и жилую). Как свидетельствует практика, из-за финансового кризиса и резкого сокращения объемов кредитования сроки реализации больше половины заявленных проектов в этой сфере были перенесены или вообще заморожены на неопределенное время. Но некоторые объекты, несмотря на финансовый кризис, все равно остаются лакомым кусочком для украинских и зарубежных инвесторов. Ведь, по свидетельствам экспертов, именно у рынка данного вида недвижимости есть все шансы выйти из кризиса с минимальными потерями, а также существенно увеличить объемы строительства.

"Как правило, процедура покупки объекта коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы: поиск, осмотр и выбор подходящего объекта; проведение деловых переговоров относительно покупки; заключение сделки на покупку объекта с урегулированием ряда юридических и бухгалтерских аспектов. Одним из самых важных этапов является именно процесс определения стоимости", — отмечает руководитель Департамента хозяйственного, корпоративного, административного и гражданского права Национальной правовой палаты Анна Гранкина.

По ее словам, перед покупкой или продажей объект коммерческой недвижимости нужно оценить, чтобы выяснить его справедливую рыночную стоимость на момент продажи. Такая процедура является необходимой как для продавца (или консультанта, который представляет его интересы), так и для инвестора-покупателя. Первый непременно должен знать реальную цену в настоящее время своей недвижимости, а второй — быть достаточно проинформированным, чтобы помешать продавцу завысить стоимость и в итоге не быть обманутым.

"Порядок проведения оценки и ее особенности регулируются Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной имущественной деятельности в Украине" и рядом национальных стандартов, утвержденных постановлением Кабинета Министра Украины для исполнения данного закона, — объясняет Анна Гранкина. — Оценка имущества проводится на основании договора между субъектом оценочной деятельности и заказчиком оценки или на основании постановления суда о назначении соответствующей экспертизы относительно оценки имущества". Договор на проведение оценки имущества заключается в письменной форме и может быть двусторонним или многосторонним. Во время заключения многостороннего договора, кроме заказчика оценки, стороной договора может выступать лицо-плательщик, если оплату услуг субъекта оценочной деятельности осуществляет другое лицо, а не заказчик.

По результатам оценки составляется отчет (акт) оценки, который подписывается оценщиками, непосредственно проводящими оценку имущества, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности. И, конечно же, следует учесть, что согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины, договор покупки объекта коммерческой недвижимости должен быть составлен в письменной форме, зарегистрирован в БТИ и нотариально заверен.

Достаточное количество украинцев ежегодно оказываются потерпевшими от аферистов, выдающих себя за агентства недвижимости, предоставляющие оценочные услуги. В связи с сегодняшней ситуацией, сложившейся на отечественном рынке, специалисты утверждают, что подобная тенденция будет увеличиваться. Такое мнение должно насторожить как продавцов, так и покупателей недвижимого имущества. Вот почему, даже если получилось найти порядочного риелтора (что зафиксировано его документами и хорошими отзывами благодарных бывших клиентов), все же будет полезно проверять его действия.

Автор: Маша МУХОМОРОВА
Источник: Bussines Realty