ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА: ПОКУПАЙТЕ ГРАМОТНО

 «Я много лет копил деньги на покупку автомобиля. Теперь же, когда упали цены на жилье, я подумываю купить залоговую квартиру по недорогой цене. Однако накопленных денег все равно не хватает. Может ли банк предоставить кредит на залоговую квартиру и как правильно оформить такую покупку?» — спрашивает предприниматель Юрий Якименко из Харькова.

Во время кризиса выигрывает тот, у кого на руках имеются свободные средства. Важно правильно вложить деньги и не ошибиться, считают юристы «Национальной правовой палаты».

«Банкам выгодно перепродать залоговую квартиру, им не важно, кто за нее будет выплачивать проценты. Поэтому продажа залогового жилья все чаще рассматривается как вариант возмещения долга. Механизм этой процедуры оговаривается Законом «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года № 898-IV. Ст. 1 Закона говорит, что при невыплаченном кредите владельцем жилья остается кредитор, то есть банк. Поэтому он имеет право требовать возмещения долга в любом выражении (ст. 33 Закона).

Заемщик же, который не может выплачивать ипотеку, автоматически предоставляет банку право выставить жилье на торги, что освобождает несостоявшегося владельца не только от права на недвижимость, но и от обязанности выплачивать проценты. Для этого банк может либо обратиться в суд, либо заверить исполнительный лист у нотариуса. Если же данная процедура была прописана в ипотечном договоре, банку достаточно данного документа.

Затем недвижимость выставляется на публичные торги, процедура проведения которых предусматривается Законами Украины «Об исполнительном производстве» и «Об ипотеке». Но банкам это не всегда выгодно, поскольку организация торгов требует затрат и усилий, к тому же их результат достаточно легко оспорить в судебном порядке. Потому на практике залоговое имущество чаще всего реализуется не на торгах, а в индивидуальном внесудебном порядке. Такой вариант также предусматривается Законом «Об ипотеке». Его ст. 36 говорит о том, что заемщик и банк могут составить дополнительный типовой договор, предусматривающий несколько вариантов, которые оговаривает уже следующая статья — ст. 37. В том числе банк может продать залоговую квартиру любому желающему, составив при этом договор о купле-продаже (ст. 38 Закона).

Как правило, такая квартира продается по более дешевой цене. На первый взгляд, выгоды покупки очевидны, если бы не серьезные риски купить проблемную квартиру. Но рисков этих можно избежать. Во-первых, покупать оформленное в кредит жилье можно лишь в том случае, если часть долга уже выплачена заемщиком, покупатель оформляет уступку долга на себя, но делает это официально.

Во-вторых, перед покупкой следует внимательно проверить всю документацию: осмотреть квартиру, изучить кредитный договор и историю возникновения задолженности, обстоятельства всех судебных и досудебных споров, установить социальный статус и дееспособность должника, выяснить, прописан ли он в квартире. Особенно внимательно следует отнестись к факту прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей. Тогда в пакете документов обязательно требуйте справку со стороны органов опеки. Иначе должник может оспорить вашу покупку в суде. Также вы должны выяснить, был ли должник предупрежден о продаже залоговой недвижимости. Ст. 38 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что банк обязан предупредить должника за 30 дней до купли-продажи залоговой недвижимости о своем намерении. Если эта процедура не была соблюдена, этот факт также может использоваться должником как аргумент в суде.

Меньше всего рискует покупатель при прямой продаже жилья — если вы не берете у банка кредит на недостающую сумму, а выплачиваете стоимость квартиры целиком и одноразово. Нотариусы такие договоры оформляют наиболее тщательно, а легитимность операции трудно оспорить даже в суде. Если денег не хватает, лучше всего внести максимальную сумму, желательно не менее 50 % стоимости жилья.

Особенно внимательно следует отнестись к покупке квартиры, которая была изъята в принудительном порядке, то есть без согласия должника. В таком случае исковой срок давности действует три года. Это означает, что в течение данного времени должник имеет право оспаривать в суде законность изъятия жилья. Если же решение окажется в пользу истца, то он наверняка потребует аннулирования вашего договора купли-продажи.

Если же договор составлен юридически грамотно и выплачена вся сумма ипотеки, то в соответствии со статьей 42 Закона «Об ипотеке» такой документ служит основанием для регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. Покупатель становится полноправным владельцем жилья, а после регистрации права собственности на предмет ипотеки это право оспорить крайне трудно».

"Социалистическая Харьковщина", № 15 (101) от 10 апреля 2009 г.