Подайте на строительство!Ситуация на рынке недвижимости Киева: борьба за инвестора

Киев всегда был наиболее инвестиционно привлекательным городом Украины. Но сейчас на отечественном рынке недвижимости происходят существенные изменения. В результате с рынка уходят многие девелоперы, поток инвестиций ослабевает, и оставшиеся игроки ведут отчаянную борьбу за возможность инвестирования своих проектов. На плаву смогут удержаться только самые изобретательные застройщики, сумевшие заинтересовать инвесторов.

Присутствуя на форуме Украинского Клуба Недвижимости, ЛІГА:ЗАКОН из первых уст узнавала информацию об инвестиционном настоящем и будущем рынка недвижимости Киева. Мнения участников колебались от крайне депрессивных до отчаянно оптимистических. Так, генеральный директор Building Media Group в России Петр Кудрявцев назвал девелоперов, собравшихся на форуме, "коллегами по несчастью". Вопреки этому председатель оргкомитета УКН Сергей Гайдачук уверен, что рынок украинской недвижимости имеет большой потенциал для развития, а также интерес со стороны иностранных инвесторов, несмотря на кризис.

Народный депутат Анатолий Кинах считает, что между властью и бизнесом должен происходить продуктивный диалог во имя четких антикризисных мер. Особенно ударило по украинскому рынку недвижимости колоссальное падение производства в отрасли строительных материалов, что в свою очередь приведет к росту конкуренции среди поставщиков стройматериалов.

Жизнь по плану

О главных целях нового Генплана Киева, концепция которого сейчас разрабатывается, рассказал и. о. начальника Киевглавархитектуры Сергей Броневицкий. По его мнению, город будет создавать все условия для развития инвестиционной привлекательности. В городе появятся перспективные территории для инвестиций. Прежде всего, благодаря удобному месторасположению, это районы возле Днепра - Теличка, Корчеватое, Рыбацкий полуостров и т. п.

Еще одна задача концепции Генплана - определить промышленные территории, которые могут быть использованы для других целей, ведь многие предприятия из-за кризиса работают не в полную силу. Очень важно оптимизировать потери инвесторов при освоении новых территорий. Как считает г-н Броневицкий, нужно освобождать инвесторов от некоторых отчислений, а также индивидуально рассматривать каждый проект с целью предоставления инвесторам определенных льгот.

А вот расширения границ Киева не предвидится. Вместо этого предполагается взаимосвязь с областью и развитие инфраструктуры городов-спутников.

Рисковые инвестиции

В последнее время инвесторы все чаще сталкиваются с полным либо частичным невыполнением застройщиками своих обязательств. Инвесторы в ситуации дефолта застройщика должны сделать нелегкий выбор: предъявлять облигации для погашения или ожидать принятия объекта в эксплуатацию. Подробнее об этом - в материале ЛІГА:ЗАКОН "Дефолт в строительной отрасли: какую правовую модель реагирования выбрать?". В Украине стали проявлять практический интерес так называемые офшорные инвесторы из ближневосточного региона и стран СНГ.

Среди опасностей для потенциальных инвесторов эксперты называют непрозрачность рынка, дефицит финансирования в определенных сегментах недвижимости, недостаточный опыт управления объектами, отсутствие развитого отраслевого законодательства, а также высокий уровень коррупции. На фоне ослабления интереса к украинскому рынку и ухода некоторых западноевропейских игроков стали проявлять практический интерес к Украине так называемые офшорные инвесторы, большая часть которых приходится на ближневосточный регион и страны СНГ, отмечают аналитики Colliers International. Немного спасает Киев ЕВРО-2012, так как есть возможность инвестировать в постройку гостиничных комплексов.

По мнению экспертов Delphi Capital, выходом из ситуации станут системные изменения в ведении бизнеса девелоперами за счет внедрения современных управленческих и строительных технологий, которые позволят предложить рынку более качественную и дешевую недвижимость, построенную в срок. Кроме проблем финансового кризиса, существуют и другие. Как сообщил ЛІГА:ЗАКОН партнер одной иностранной инвестиционной компании, "в ближайшее время аппетит на риск будет невелик. А Украина для многих означает прежде всего политический риск. Поэтому в первую очередь возникает вопрос - захотят ли инвестировать в Украину?".

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Своим мнением по поводу регулирования правоотношений в сфере недвижимости с ЛІГА:ЗАКОН поделилась партнер и глава практики недвижимости Киевского офиса международной юридической фирмы DLA Piper Наталья Кочергина:

"Органы местного самоуправления вправе определять специфику регулирования отношений в сфере недвижимости, но с учетом общегосударственных норм. Поэтому для Киева актуальны проблемы и общегосударственного законодательства, которые также оказывают влияние на инвестирование в столичную недвижимость.

Что касается специфики местного регулирования правоотношений в сфере недвижимости в Киеве, следует отметить следующие проблемы:

1. Местные акты Киева не согласованы с общегосударственными в отношении земельных аукционов. В частности, нормативно-правовые акты, регулирующие передачу земли в собственность физических и юридических лиц, содержат ряд случаев, когда земля может передаваться без аукциона, что не предусмотрено общегосударственным законодательством.

2. Существует конфликт полномочий между органами Госкомзема в Киеве и Главным управлением по земельным ресурсам КГГА в сфере регистрации прав на землю. Вследствие этого в Киеве существует практика "двойной" регистрации правоустанавливающих документов на землю, например договоров аренды земли.

Наталья Кочергина:

"Закрытость для общественности Генерального плана застройки Киева обуславливает невозможность заранее определить допустимые виды застройки на конкретном участке"
 
3. Отсутствие плана зонирования территорий и закрытость для общественности Генплана застройки Киева обуславливает невозможность заранее определить допустимые виды застройки на конкретном участке и необходимость разработки дополнительных документов при отводе земли под строительство.

4. Отсутствие исчерпывающего перечня документов, необходимых для получения разрешений и согласований в сфере строительства.

5. Отсутствие четкой процедуры проведения общественных слушаний по вопросам строительства.

6. Отсутствие четкого регулирования застройки зеленых и прибрежных зон.

7. Помимо паевых взносов, местные власти могут требовать от застройщиков другие платежи или передачу имущества (например, благотворительные взносы либо часть площадей в жилом здании и т. д.), несмотря на прямой запрет в законодательстве Украины.

Кроме того, следует отметить, что на сегодняшний день Правила застройки Киева пока еще не приведены в соответствие с недавними изменениями законодательства Украины в отношении разрешительных процедур в сфере строительства, которые предполагают проведение общественных слушаний и разработку градостроительного обоснования на этапе отвода земельного участка, упразднение архитектурно-планировочных заданий и другие изменения".

ЛигаЗакон