Все или ничего. "Недоработка" строительной разрешительной документации может в итоге привести к потере всего новостроя.

При этом подрядчики тоже в зоне риска
Подряжаясь на строительные работы, платой за которые в случае нарушения обязательств заказчиком может стать переход права собственности на построенный объект, следует убедиться в наличии оснований у самого заказчика стать собственником новостроя, то есть проверить всю строительную документацию. Иначе собственник объекта может так и не найтись. Об этом напомнил ВСУ, рассматривая дело о самострое.

Самострой не может быть объектом права собственности и предметом договора купли-продажи
 
Кратко предыстория спора: в 2002 году между заказчиком и подрядчиком был заключен договор о строительстве придорожного кафе, согласно которому заказчик обязан был оплатить работу подрядчика и стройматериалы в течение двух месяцев с момента принятия новостроя в эксплуатацию, иначе объект переходит в собственность подрядчика. В 2005 году объект был завершен, принят без возражений, но оплаты не последовало, что и вынудило подрядчика обратиться в суд с целью признать за собой право собственности на это кафе.

Суды (местный и апелляционный) признали право собственности на кафе за истцом, однако ВСУ решил удовлетворить жалобу ответчика и отменить эти решения. Ответчика ожидало жестокое разочарование: ему новопостроенный объект также не может принадлежать. Все дело в ненадлежащей подготовке разрешительной документации к строительству (стало ли это для ответчика сюрпризом, сказать сложно).

Как установил суд, заказчик, прежде чем приступать к строительству, не получил всей необходимой документации, ограничившись лишь решением об отводе земельного участка. Да и земельный участок-то отводился ему для размещения малой архитектурной формы (далее - МАФ), а кафе - капитальное сооружение. Следовательно, строительство спорного объекта было начато сторонами фактически без получения соответствующего разрешения исполнительного комитета местного совета.

Тем не менее, как отмечает суд, даже наличие такого разрешения не дало бы ему права на возведение кафе, поскольку действующая на тот момент редакция ст. 24 Закона "О планировании и застройке территорий" предполагала наличие соответствующего разрешения местной инспекции ГАСК, разработанной и утвержденной надлежащим образом проектно-сметной документации, без которых строительство не разрешается.

Нельзя осуществлять строительные работы без соответствующих документов о праве собственности или аренды земельного участка
 
Более того, как выяснил суд, строительство осуществлялось при отсутствии соответствующих документов о праве собственности или аренды земельного участка. А, как гласила тогдашняя редакция ч. 3 ст. 125 Земельного кодекса, "приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється".

Кроме того, действующие в то время Типовые правила размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности вообще запрещали выдавать разрешение на размещение МАФа (раз уж ответчик счел кафе МАФом) без документа, удостоверяющего право на земельный участок.

Ввиду отсутствия указанной документации (в частности, документа на право пользования земельным участком), данное строительство, по мнению ВСУ, имеет признаки самовольного строительства (естественно, право на такой объект заказчиком не приобретается). В связи с этим ВСУ заключил: "поскольку спорное сооружение является самовольным строительством и относительно права на него не могли заключаться никакие договоры между сторонами, суд не правомочен был признавать право собственности на спорное недвижимое имущество за истцом".

В результате решения судов низших инстанций отменены, а кафе никому не досталось и может подлежать сносу. Тем не менее это не лишает подрядчика, которому следовало бы проверить наличие всей необходимой документации у заказчика, права требовать от заказчика оплаты выполненных им строительных работ и стоимости стройматериалов.

СПРАВКА

Следует отметить, что сегодня в связи с принятием Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству" процедура получения разрешения на строительство совершенно другая. О строительных новшествах ЛІГА:ЗАКОН писала в материалах "СТРОЙзакон", "За крышу над головой", "НебезИСХОДность", "Строительную" лицензию можно будет получить намного проще" и т. д.

ЛигаЗакон