Тонкости, заложенные в ипотеке

О возможности признания ипотечного договора недействительным в случае, если его удостоверил «не тот» нотариус   
     
Начиная с 2004 года, когда вступили в силу новый Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «Об ипотеке», количество договоров залога недвижимого имущества возросло в разы. Этому способствовал и стремительный рост финансово-банковского сектора, ведь чаще всего ипотечные договоры заключаются при оформлении кредитных договоров. Но если вернуть кредит не предоставляется возможным, а расставаться с имуществом, находящимся в ипотеке, нет желания, можно попробовать признать ипотечный договор недействительным.

Однако в таком случае необходимо весьма ­тщательно готовить обоснования, иначе даже если суд первой или апелляционной инстанции согласится с доказательствами, Верховный Суд Украины будет более придирчив к позиции ипотекодателя. Об этом свидетельствует практика Судебной палаты по гражданским делам ВСУ. К примеру, в 2008 году решением ВСУ был признан недействительным договор ипотеки, который был заключен впоследствии договоров купли-продажи, заключенных юридическим лицом, с выходом за пределы Устава лица.

Вместе с тем в практике ВСУ имеются решения, принятые в 2009 году, о правомерности договоров ипотеки, заключенных якобы с нарушениями.

Возьмем, к примеру, решение ВСУ от 10 июня 2009 года по делу по иску гр-на А., ООО «Т» к ОАО «Государственный экспортно-импортный банк» («Укрэксимбанк») о признании недействительным ипотечного договора. Истцы ссылались на то, что договор ипотеки был удостоверен нотариусом не по мес­ту нахождения недвижимого имущества, не по месту проживания или нахождения ипотекодателей или ипотекодержателя.

Решением Северодонецкого городского суда от 27 ноября 2007 года, оставленным в силе без изменений определением Апелляционного суда Луганской области от 11 марта 2008 года, исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Ипотечный договор от 23 июня 2006 года, заключенный между «Укрэксимбанком» в лице руководящего филиалом ОАО «Укрэксимбанк» в г. Луганске и гр-ном А. и ООО «Т», признан недействительным.

ВСУ, рассматривая дело, исходил из того, что судами было установлено, что 23 июня 2006 года между «Укрэксимбанком» и ООО «Д» был заключен кредитный договор, и на обеспечение требований банка по такому договору в этот же день в г. Луганске «Укрэксимбанк», от лица которого действовал гр-н Б., руководящий филиалом ответчика в г. Луганске, заключил с ипотекодателями — ООО «Т», гр-ном А. и гр-ном В. — ипотечный договор, по условиям которого банку в ипотеку были переданы принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости, в сумме 480/1000 целостного имущественного комплекса в г. Северо­донецке, по адресу *.

Договор был удостоверен нотариально нотариусом Луганского городского нотариального округа.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с чем согласился и апелляционный суд, исходил из того, что имущество, передаваемое в ипотеку, находится в г. Северо­донецке, гр-н А. проживает в г. Донецке, местонахождение ООО «Т» — г. Северо­донецк, а «Укрэксимбанка» — г. Киев. Соответственно, ипотечный договор необходимо было заключать и нотариально удостоверять в одном из указанных городов. Но спорный договор, в нарушение требований статьи 647 Гражданского кодекса (ГК) Украины, в соответствии с которой договор является заключенным по месту проживания физического лица или местонахождению юридического лица, предложившего заключить договор, если иное не установлено договором, и статьи 55 Закона Украины «О нотариате», согласно которой ипотечный договор должен быть удостоверен по месту регистрации имущества или местонахождению одной из сторон, был заключен и удос­товерен нотариусом в г. Луганске. На основании этого суд принял решение, что спорный договор является недействительным в силу части 1 статьи 203 и части 1 статьи 215 ГК Украины.

Но с такими заключениями не согласился ВСУ. В своем решении кассационный суд отмечает, что положения статей 203, 215 ГК Украины устанавливают недействительность сделки в случае, если ее содержание противоречит закону или моральным основам общества. Нотариальное удостоверение является требованием к форме сделки, а не к ее содержанию.

В то же время статья 55 Закона Украины «О нотариате» устанавливает лишь процедуру, а не требования по нотариальному удостоверению сделки, а ГК Украины не содержит прямых ссылок, каким образом и где сделка должна быть удостоверена. А статья 647 предполагает, что сторонами в договоре может быть обозначено фактическое или любое другое место заключения сделки по своему усмотрению, и только в случае отсутствия указания мес­то определяется по принципу, определенному в этой статье.

Исходя из этого, ВСУ удовлетворил кассационную жалобу ответчика, отменил ранее принятые по делу решения и в удовлетворении исковых требований отказал.

Таким образом, ВСУ стоит на правовой позиции, что в вопросах соблюдения требования к сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, необходимо применять нормы ГК Украины, а не Закона Украины «О нотариате».
 
  Ирина ГОНЧАР, «Юридическая практика»