Суд не визнає право власності інвесторів на квартири в новобудовах

 Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 18 листопада 2015 розглянув справу № 6-1858цс15 про визнання права власності на квартиру, придбану за договором купівлі-продажу майнових прав у ТОВ «Аверс-Сіті» на об'єкт нерухомості - складову і невід'ємну частину об'єкта капітального будівництва.

Позивач виплатив повну вартість майнових прав на спірну квартиру. Після того як будинок був зданий в експлуатацію, відповідач не передав техдокументацію на квартиру і не надав акт-прийому передачі майнових прав.

Звернувшись до суду першої інстанції, покупець отримав позитивне рішення, яке підтвердили вищі суди. Відповідно до їхніх висновків, оскільки позивач проінвестував будівництво відповідно до статті 7 Закону «Про інвестиційну діяльність» на підставі договору купівлі-продажу майнових прав та об'єкт нерухомості зданий в експлуатацію, він має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій відповідно законодавчими актами Україна, тобто об'єкти і результати інвестицій є власністю інвестора.

ВСУ скасував ці рішення за заявою фізособи, якому було віддана право вимоги на спірну квартиру ТОВ «Мьоль-Інвест Україна». Останнє в 2007 році забронювало квартиру за договором бронювання нерухомості з ТОВ «Регіональні будівельні інвестиції», а в 2008 році, після здійснення повного розрахунку за пакет цінних паперів, набула право на зазначене майно. Надалі, на підставі рішень господарського суду Київської області від 30 червня і від 17 серпня 2009 року квартири у складі активів будівельного проекту житлового комплексу «Коцюбинський» перейшла від ТОВ «Регіональні будівельні інвестиції» до ТОВ «Аверс-Сіті» (відповідач). Актом звірки договірних зобов'язань від 30 червня 2010 року, підписаної між ними, підтверджується і гарантується, що спірна квартира, придбана ТОВ «Мьоль-Інвест Україна», не може бути предметом іншого договору купівлі-продажу, не може бути використана в якості внеску до статутного фонду юридичних осіб, передана, відчужена іншим чином, не може бути використана сторонами як юридична адреса і т.д., а договори купівлі-продажу цінних паперів та попередні договори є підставою для отримання права власності на неї.

Разом з тим позивач виконав свої грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, встановлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Але у позивача право власності на спірну квартиру не виникло. ВСУ роз'яснив, що порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта в експлуатацію врегульоване чинним на момент укладення договору купівлі-продажу (у 2012 році викладено в новій редакції договір 2010 року) законами «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю »і« Про інвестиційну діяльність ». За змістом пункту 1.4 договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на придбання права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Виходячи зі змісту статті 392 ГК позивач не довів, що він є саме власником спірного нерухомого майна, і це право оспорюється або не визнається іншою особою, або те, що він втратив документ, що засвідчує його право власності, а статтею 331 ЦК не передбачено такого способу захисту прав, як визнання права власності на новостворене майно шляхом прийняття судового рішення.

ВСУ порахував, що суди попередніх інстанцій неправильно застосувавши норми статей 331, 392 ЦК, дійшли помилкового висновку про визнання права власності за позивачем на об'єкт інвестування.

Згідно викладеної при розгляді справи правової позиції позов про визнання права власності може бути пред'явлено: 1) якщо особа є власником майна, але його право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) якщо особа втратила документ, що засвідчує його право власності. Статтею 328 ЦК передбачено, що право власності набувається на підставах, не заборонених законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Таким чином, враховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК придбання права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення у особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми має встановити, на яких саме передбачених законом підставах, в якій передбачений закон спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт і чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ГК.

Сайт "ЮРЛИГА"