Податкова амністія: наскільки виростуть ціни на ринку нерухомості

 Ціни на ринку нерухомості можуть вирости на 20%. Спеціалісти з нерухомості вважають, що на первинному ренку ціни виростуть пропорцційно розміру податкових ставок, що негативно відобразиться на кількості покупців житла на первинному ринку.

"Судово-юридична газета" розібралась, при чому тут податкові ставки та що може негативно повпливати на ринок.

Причиною майбутніх проблем може виявитись, як не дивно, анонсування Президентом України так звана "податкова амністія". Точніше, не вона сама як така, а "бажалки" окремих осіб, котрі "поправили" законопроект Володимира Зеленського про "нульові декларації" таким чином, що від пропозицій Голови країни та залишиться, м'яко кажучи, майже нічого.

Мова йде про ці зміни в Податковий кодекс, а точніше, про нові податкові ставки, котрі пропонуються законопроектом №5153 про "податкову амністіцю". Законопроект проходить в парламенті друге читання, і вже у вівторок депутати проголосують за нього в цілому як за закон.

До другого читання в законопроекті з'явились норми, котрі та першочергово не передбачались, і Президеном не пропонувались. Президент і не міг їх пропонувати, оскільки до податкової амністії вони ніякого відношення не мають. Ці поправки були внесені в законопроект уже після того, як він потрапив у вотчину Комітету з питань фінансів, податкової та митнох політики, що очолює Данило Гетьманцев.

Мова йде про зміни в статтю 172 Податкового кодексу, котрі  встановлюють одразу декілька ставок оподаткування для операцій з нерухомістю, змінюючи правила гри для забудовників, ріелторів, землевласників та інших учасників ринку нерухомості.

Прибуток при продажі одного об'єкта нерухомості протягом року, як і сьогодні, при визначених умовах, досі, не буде оподатковуватись податками.

А от з насупними фактами таких продажів справа зовсім інша.

Так, прибуток, отриманий від продажу другого об'єкта нерухомості, буде оподатковуватись за ставкою 5 відсотків. А от тим, хто хоче продати третій за рахунком, а то і більше, об'єкт нерухомості, депутати приготували сюрприз. тут прийдеться платити вже 18 відсотків.

Аналогічні норми намагаються протягнути і Кабмін через так званий "ресурсний" законопроект №5600 ("Проект Закону про внесення змін в  Податковий кодекс України та деякі законодавчі акти України відносто забезпечення збалансування бюджетних надходжень"). Але Кабміну цього виявилось мало, та він пропонує додатково ввести ще і "мінімальне податкове зобов'язання". Останнє також не може не повпливати на процес ціноутворення.

Якщо в результаті таких "доброзичливих" ініціатив ріст цін на житло поповзе вгору, то можна сміливо говорити про те, що оголошені Президентом програми пільгового кредитування та доступного житла (наприклад, 5-7-9) будуть просто провалені, а "Велике будівництво" можу бети навіть згорнуте. Обіцянки залишаться невиконаними, ціни вкрай виростуть, а бізнес та вимушені переселенці знову залишаться ні з чим.

Про те, наскільки боляче зміни податкової політики вдарять по ринку нерухомості "Судово-юридична газета" розпитала Президента Асоціації спеціалістів з нерухомості України Юрія Питу.

За словами Юрія Пита, забудовники навряд чи оптимістично сприймуть підвищення податків, адже они не "спонсори", не "меценати", їм доведеться автоматично змінити свою цінову політику.

Якщо допустити, що запропоновані змііни запрацюють, то велика вірогідність, що до цього моменту будут вимушені підвищити ціни, на 20%+ виростуть витрати в собівартості будівництва.

Також він пояснив наступне.

"Чи стане житло на первинному ринку більш доступним? Очевидно, що ні. І на старті будівництва, і на фініші ціни будуть високими. Зараз ціна на котловані лише на 5-10% вище собівартост будівництва, можливо, що з новими податками стартові ціни збільшаться мінімум на 3-5%.

Це лише одна сторона медалі. Є і друга, яка стосується інвесторів на первинному ринку, котрі не просто вкладають кошти в житло, а і стараються на цьому заробити (так звані рантьє).

Наведу такий приклад: на сьогоднішній день кількість інвестиційних продажів на первинному ринку за різними оцінками досягає 50-55%. При цьому близько 60% таких інвесторів є рантьє, котрі купують не 1-2 квартири,а від 5 і більше. Їх політика зрозуміла: придбати по найбільш вигідним цінам на котловані та продати на завершальному етапі будівництва, коли ризики недобудови мінімальні, але при цьому об'єкт ще не введений в експлуатаці. До слова вилка в різниці на старті і на стадії введення в експлуатацію може досягати в середньому 35-40%, але є об'єкти, в яких ціна збільшується на 40-50% і більше. І, наприклад, продавши 2-гу квартиру по "осудною" ставкою 5% +1,5% військового збору, вже 3-тю квартиру їх доведеться продавати по ціні, враховуючи 18% + в.з. Природньо для інвестора є декілька варіантів: або завишати ціну, щоб не втратити очікуваний прибуток, або скоротити кількість операцій, або же скоротити свої "апетити" в питанні прибутку або ж покинути цей інвестиційний ринок.

Можна допустити, що із набранням законної сили нових податкових умов динаміка продажів у забудовників може значно знизитися. При цьому ще поки не зовсім все ясно, чи "виживе" в таких умовах рострочка від забудовника, але те, що кількість угод за допомогою цього механізму придбання житла через високу ціну скоротиться , це очевидно.

В будь-якому випадку,  ціни на вторинному ринку "підтянуться" під первинний, цінового дисбалансу вже точно не буде. Можна говорити, що при зростанні вартості квартир на первинному ринку на 20%, вартість об'єктів на вторинному ринку може збільшитись, в залежності від самого об'єкта, як мінімум, на 10-15%".

Сайт "Судово-юридична газета"