Ж-л "Мир квартир", 2008 г.
Жилищный вопрос всегда был, есть и будет актуальным для многих. Одни продают, другие покупают квартиры, а третьи в это время ссорятся со своими соседями и выясняют собственные права с ЖЭКами. То, что многие нормы эксплуатации жилищного фонда в наше время соблюдаются не совсем правомерно, ни для кого не секрет. Но самое главное, чтобы жильцы знали о своих правах и в случае возникновения каких-то проблем консультировались со специалистами в этой области.
В стенах собственной квартиры и дома люди проводят больше половины своей жизни. А знает ли кто-то, как и чем "живет" сам дом? Какие у него проблемы и возможные пути их решения? Есть ли возможность что-либо улучшить? Можно бесконечно ругать жилищно-коммунальные службы, власть и кого угодно за выбитые стекла в подъезде, кучи мусора во дворах и грязные стены, а можно стать заботливым хозяином своего дома. И если хочется жить лучше и не платить деньги зря, необходимо изменить в своем сознании отношение к имуществу, понять, что дом, его крыша, чердак, лестница, скамеечка возле подъезда, детская площадка имеют не абстрактного, а вполне законного хозяина в лице жильцов многоквартирного дома, являющихся собственниками квартир.
Закон и права
Жилье является одним из основных материальных условий в жизни каждого человека. Потребность в жилой площади возникает с момента рождения и сохраняется в течение всей жизни. Следовательно, удовлетворение потребности человека в жилье — очень важная социальная задача. А обеспеченность граждан жильем является одним из самых конкретных показателей благосостояния всего народа.
Право на жилье тесно связано с обязанностями других физических и юридических лиц, а также государственных органов относительно создания соответствующих условий для охраны, защиты и создания, жилищных прав человека и гражданина. Конституция Украины возлагает на государство обязательство создавать условия, благодаря которым каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или хотя бы взять в аренду.
"На сегодняшний день жилищные правоотношения в Украине регулируются Конституцией Украины, Жилищным кодексом, Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19 июня 1992 года №2482 — ХII, Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах" от 24 июня 2004 года N 1875 — IV, Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 26.11.2001 года № 2866 — ІІІ, Постановлением Кабинета Министров Украины № 572 от 8 октября в 1992 года "О приватизации государственного жилищного фонда", — рассказывает Анна Гранкина, руководитель департамента административного, хозяйственного, корпоративного и гражданского права Национальной правовой палаты.
Право граждан Украины на жилье закреплено в ст. 47 Конституции Украины, суть которой заключается в обеспечении развитием и охраной всех видов государственного жилищного фонда, образованием рыночной системы жилищного обеспечения граждан, через приватизацию жилья, справедливым распределением жилой площади под контролем общественности. Конституционное право на жилье считается обеспеченным лишь тогда, когда гражданин Украины имеет жилье, которое удовлетворяет установленным нормам. При отсутствии такой жилой площади и потребности в социальной защите гражданин признается таким, который нуждается в улучшении жилищных условий и согласно действующему законодательству может претендовать на получение соответствующего жилья, которое предоставляется по праву найма государством или органами местного самоуправления безвозмездно или же на обеспечение себя и своей семьи жильем за собственные деньги, но за доступную плату.
Так, действующим законодательством Украины жильцам многоквартирных домов гарантируется достаточно широкий круг прав. В частности, ст. 30 Конституции Украины установлено право на неприкосновенность жилья: не допускается проникновение в квартиру или другое владение лица, проведение в доме обзора или обыска, за исключением мотивированного решения суда. "В ст. 9 Жилищного кодекса Украины отмечено, что жилищные права граждан охраняются законом. Никто не может быть выселен из помещения, в котором проживает, или ограничен в праве пользования квартирой, если для этого нет законных оснований. Таким образом, все жилищные права украинцев охраняются и защищаются государством", — отмечает Анна Гранкина.
В соответствии со ст. 12 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" жилые дома, построенные гражданами Украины или приобретенные ими на основе гражданско-правовых соглашений, являются их собственностью. Поэтому владельцы по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться подобным жильем. К тому же над своим имуществом человек может совершать любые действия, которые не противоречат закону, а именно — бесплатно или за деньги передавать его во владение или пользование другим лицам.
Пунктом 4 Постановления Кабинета Министров Украины № 572 от 8 октября в 1992 года "О механизме внедрения Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" установлено, что владельцы, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов имеют право на: своевременное получение жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества согласно законодательству; возмещение убытков, нанесенных их имуществу или помещениям, вреда, причиненного их жизни или здоровью в результате неудовлетворительного содержания дома, а также непредоставления или предоставления не в полном объеме услуг в соответствии с законодательством; переоборудование и перепланировку жилищных и подсобных помещений, балконов и лоджий по индивидуальным проектам, без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, с разрешения владельца дома (квартиры) и органов местного самоуправления, выданного в установленном порядке.
Как отмечают специалисты Национальной правовой палаты, Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 26.11.2001 года № 2866 — ІІІ закреплено право жильцов многоквартирных домов на объединение для содействия использования их собственного имущества и управления, содержания и употребления неделимого, а также общего имущества. Основной целью объединения совладельцев многоквартирного дома является обеспечение надлежащего содержания жилого дома, придомовой территории и содействия в получение жилищно-коммунальных услуг.
Кроме того, в соответствии с абзацем 6 Листа Государственного Комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 14.08.1998 года №178 отмечается, что жильцы многоквартирного дома имеют следующие права:
— на сохранение жилищного помещения в случае временного их отсутствия, а также членов семьи;
— удерживать котов и собак в квартире позволяется лишь при условиях соблюдения правил;
— вселять в свое жилье в соответствии с законодательством других лиц;
— проводить обмен жилья на другое;
— при согласии членов семьи сдавать в аренду квартиру (комнату);
— все жильцы квартиры, где проживает два и больше лица, имеют равные права и т. д.
Жилищные обязанности граждан многоквартирных домов, по словам Анны Гранкиной, регулируются статьей 10 Жилищного Кодекса Украины, в которой отмечается, что граждане обязаны: бережно относиться к дому, в котором они проживают; использовать помещение в соответствии с его назначением; придерживаться правил пользования; экономно тратить воду, газ, электрическую и тепловую энергию; не допускать самовольной перепланировки квартиры; в установленные сроки платить за все коммунальные услуги; сообщать исполнителю услуг обо всех лицах, которые проживают в квартире больше одного месяца; бережно пользоваться санитарно-техническим оборудованием квартиры.
Пункт 7 Постановления Кабинета Министров "О механизме внедрения Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" также закрепляет ряд дополнительных обязательств для владельцев и арендаторов квартир, согласно которым они обязаны:
— оплачивать счета за предоставленные жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом;
— придерживаться требований нормативно-правовых актов в сфере жилищно-коммунальных услуг, пожарной и газовой безопасности, санитарных норм и правил;
— производить за собственные средства ремонт квартиры (наниматель (арендатор) — согласно договора найма (аренды);
— использовать комнаты жилого дома по назначению, обеспечивать сохранность жилищных и подсобных помещений и технического оборудования;
— не допускать выполнения работ и других действий, которые могут испортить здание, нарушить условия обитания граждан и др.
В настоящее время институт жилищного права является недостаточно урегулированным — Жилищный Кодекс Украины, принятый еще 30 июня 1983 года, не может в достаточной мере отобразить все существующие на сегодня проблемы в жилищной сфере. Именно поэтому сейчас жильцы многоквартирных домов не могут использовать в полном объеме предоставленные им права и должным образом защитить свои интересы.
Личный счет
Как и десятилетие назад, сегодня услуги дворника и сантехника, газ, воду и тепло можно получить только через ЖЭК. Отсутствие конкуренции в данном сегменте лишает коммунальных работников стимулов к улучшению собственной работы. Проблема в том, что они не могут сами оценить качество услуг и не имеют возможности воспользоваться благами конкуренции в этой сфере. Во-первых, люди иногда вообще не знают, за что они вносят квартирную плату — они просто оплачивают счета. Во-вторых, пока что ЖЭКи остаются монополистами в своей сфере.
Квартирная плата обычно состоит из трех частей:
— платы за содержание и ремонт жилого помещения, куда входят расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества;
— платы за коммунальные услуги;
— платы за пользование жилым помещением (начисляется только тем, кто занимает его по договорам социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда).
При этом количество денег за пользование жилым помещением рассчитывается исходя из множества параметров: планировочный коэффициент (отношение жилой площади помещения к общей), величина кухни, занимаемый этаж, высота потолка, материал стен, фактический срок эксплуатации дома, наличие раздельного санузла, ванны, горячего водоснабжения, лифта, балкона (лоджии) и пр. Таким образом, становится понятно — чем лучше и новее дом, в котором находится квартира, чем просторнее жилплощадь, тем больше придется за такую квартиру платить. Кроме того, плата за наем зависит от расположения дома.
Самая большая доля в счете за квартиру приходится на коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газо- и теплоснабжение. За эти услуги обязаны платить и собственники жилья, и наниматели. Если в квартире не установлены счетчики, то оплата производится по принятым средним нормам на человека и напрямую зависит от количества прописанных человек в квартире. А если учесть, что на некоторые услуги вообще нельзя установить счетчик (например на вывоз мусора), то справедливо общее правило: чем больше людей зарегистрировано в жилье, тем большей будет сумма к оплате.
Больше всего проблем в последние годы у жителей многоквартирных домов возникает с отоплением в домах. То отопительный сезон никак не начнется, то вдруг батареи становятся холодными во всем подъезде из-за нескольких должников, то плата растет как на дрожжах. В новых домах все квартиры оснащаются счетчиками тепла и приборами-распределителями, при помощи которых жильцы могут регулировать температуру и, соответственно, расход тепла. Но поставщики часто отказываются взимать плату по счетчикам, мотивируя тем, что они не являются коммерческими приборами учета. В лучшем случае энергетики дают добро на использование домовых счетчиков, да и то не очень охотно. Между тем, согласно положению Государственного комитета по жилищно-коммунальному хозяйству, использовать квартирные счетчики можно, и существуют определенные требования, как это нужно делать. На сегодняшний день есть постановление правительства о том, что исполнитель услуги по теплоснабжению, которого определяют в каждом регионе местные органы власти, должен заключить с каждым жильцом договор, в котором были бы четко оговорены взаимные права и обязанности исполнителя и потребителя. Однако опыт показывает, что не все исполнители торопятся заключать такие контракты.
А соседи кто?
В многоквартирных домах нередко возникают конфликты между жильцами. А когда на совершение каких-либо действий требуется согласие соседей (например при перепланировке квартиры или использовании помещения в жилом доме под нежилой), конфликт может вылиться в ряд проблем, иногда заканчивающихся элементарным вымогательством. Естественно, если действовать в рамках закона, то любые претензии будут безосновательны. Но чаще всего проблема заключается в неосведомленности населения в отношении своих прав и обязанностей. Респонденты советуют никогда не конфликтовать с представителями государственных органов и служб, а вначале разобраться (лучше это сделать с юристом), правомерны ли совершенные действия.
В случае конфликта с соседями, если действия не противоречат существующему законодательству и, к примеру, перепланировка согласована или предпринимательская деятельность не создает неудобств жильцам, следует отстаивать свои законные интересы вплоть до подачи в суд за причинение морального и материального ущерба на соседей-скандалистов. Избежать конфликтов с соседями можно, обратившись в юридическую фирму, имеющую опыт в урегулировании подобных проблем.
Внутри собственной квартиры по закону хозяин может делать все, что заблагорассудится. А вот любые изменения планировки — от расширения дверных проемов, совмещения ванны с туалетом до сноса стен и объединения квартир между собой — требуют согласования с государственными органами. Любое переоборудование жилья, затрагивающее коммуникации, также требует согласования (например замена газовой плиты на электрическую, обогрев полов, перенос сантехнического оборудования). Если это требует проделки отверстия в стене и размещения на фасаде здания каких-либо составных частей его конструкции, то это также требует ряда согласований.
Иногда от действий жильцов страдают владельцы и арендаторы нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Жильцы зачастую не разделяют их интересов и, рассчитывая на материальную обеспеченность предпринимателей, пытаются обогатиться за их счет. Крайне рискованно в плане конфликтов с жильцами размещать рестораны и развлекательные заведения непосредственно под жилыми квартирами. Известны многочисленные случаи вымогательств, которые участники, как правило, не афишируют. Во избежание подобных ситуаций следует внимательно выбирать место для ведения бизнеса, консультируясь со специалистами в сфере недвижимости, если это необходимо. Как пример, можно привести случай, когда квартира на первом этаже была переведена в нежилой фонд для организации магазина, что потребовало переоборудования помещения, затрагивающее квартиру сверху. Жильцы наотрез отказались дать согласие на проведение работ в своей квартире. Поэтому специалисты юридической фирмы, согласующей перепланировку, обратились в проектную организацию с просьбой изменить проект таким образом, чтобы не затрагивать соседей, что впоследствии и было сделано.
Обмен жилья
Процедура расселения квартир является одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Как правило, расселение происходит в коммунальных квартирах, когда совместное проживание с соседями становится просто невыносимым, и во избежание дальнейших споров и ссор жильцы приходят к единственно верному решению — разъехаться. Хотя расселение возможно и в обычных квартирах. "Основной сложностью при размене квартиры является поиск альтернативных решений, способных удовлетворить запросы каждого жильца. В подобной ситуации может возникнуть ряд сложностей, — говорит Андрей Яременко, директор компании "Медиа-портал". — Прежде чем устанавливать цену, обратите внимание на несколько факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости недвижимости: площадь жилья, месторасположение дома, качество двора и прилегающих территорий, архитектурный облик дома и др. Квартиру, расположенную в престижном районе и относительно новом доме, продать гораздо проще, причем стоимость ее будет весьма высокой". Особые сложности возникают с коммунальными квартирами в старых, ветхих домах с износившимися коммуникациями, а спрос на подобную недвижимость небольшой. Кроме того, риелторские агентства не всегда берутся за расселение коммунальных квартир, поскольку это сопряжено с большими сложностями при оформлении документов и риском при реализации объекта.
Обмен квартиры — это процедура очень проблематичная, ибо найти лиц, имеющих несколько небольших квартир и желающих поменять их на одну большую — единицы. И опять же, расселение обычной квартиры протекает быстрее и чаще: например, обменять, скажем, трехкомнатную квартиру на две однокомнатные с доплатой гораздо проще, чем найти единого собственника трех-четырех квартир сразу. Обмен коммунальной квартиры на несколько маленьких площадей редко возможен еще и по финансовым причинам.
Существуют также и другие способы расселения квартир, например с помощью целевых программ по улучшению жилищных условий или расселению из ветхого и аварийного жилья. Таким образом, решить проблему совместного проживания тоже вполне реально. Главное — ответственно подойти к этому вопросу. Как и ко всем другим вопросам, напрямую касающихся прав и обязанностей жильцов многоквартирных домов.
Маша Мухоморова, журнал "Мир квартир"
Адрес этой страницы: http://npp.com.ua/articles/articles/1388.html