О возможности признания ипотечного договора недействительным в случае, если его удостоверил «не тот» нотариус
Начиная с 2004 года, когда вступили в силу новый Гражданский кодекс Украины и Закон Украины «Об ипотеке», количество договоров залога недвижимого имущества возросло в разы. Этому способствовал и стремительный рост финансово-банковского сектора, ведь чаще всего ипотечные договоры заключаются при оформлении кредитных договоров. Но если вернуть кредит не предоставляется возможным, а расставаться с имуществом, находящимся в ипотеке, нет желания, можно попробовать признать ипотечный договор недействительным.
Однако в таком случае необходимо весьма тщательно готовить обоснования, иначе даже если суд первой или апелляционной инстанции согласится с доказательствами, Верховный Суд Украины будет более придирчив к позиции ипотекодателя. Об этом свидетельствует практика Судебной палаты по гражданским делам ВСУ. К примеру, в 2008 году решением ВСУ был признан недействительным договор ипотеки, который был заключен впоследствии договоров купли-продажи, заключенных юридическим лицом, с выходом за пределы Устава лица.
Вместе с тем в практике ВСУ имеются решения, принятые в 2009 году, о правомерности договоров ипотеки, заключенных якобы с нарушениями.
Возьмем, к примеру, решение ВСУ от 10 июня 2009 года по делу по иску гр-на А., ООО «Т» к ОАО «Государственный экспортно-импортный банк» («Укрэксимбанк») о признании недействительным ипотечного договора. Истцы ссылались на то, что договор ипотеки был удостоверен нотариусом не по месту нахождения недвижимого имущества, не по месту проживания или нахождения ипотекодателей или ипотекодержателя.
Решением Северодонецкого городского суда от 27 ноября 2007 года, оставленным в силе без изменений определением Апелляционного суда Луганской области от 11 марта 2008 года, исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Ипотечный договор от 23 июня 2006 года, заключенный между «Укрэксимбанком» в лице руководящего филиалом ОАО «Укрэксимбанк» в г. Луганске и гр-ном А. и ООО «Т», признан недействительным.
ВСУ, рассматривая дело, исходил из того, что судами было установлено, что 23 июня 2006 года между «Укрэксимбанком» и ООО «Д» был заключен кредитный договор, и на обеспечение требований банка по такому договору в этот же день в г. Луганске «Укрэксимбанк», от лица которого действовал гр-н Б., руководящий филиалом ответчика в г. Луганске, заключил с ипотекодателями — ООО «Т», гр-ном А. и гр-ном В. — ипотечный договор, по условиям которого банку в ипотеку были переданы принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости, в сумме 480/1000 целостного имущественного комплекса в г. Северодонецке, по адресу *.
Договор был удостоверен нотариально нотариусом Луганского городского нотариального округа.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с чем согласился и апелляционный суд, исходил из того, что имущество, передаваемое в ипотеку, находится в г. Северодонецке, гр-н А. проживает в г. Донецке, местонахождение ООО «Т» — г. Северодонецк, а «Укрэксимбанка» — г. Киев. Соответственно, ипотечный договор необходимо было заключать и нотариально удостоверять в одном из указанных городов. Но спорный договор, в нарушение требований статьи 647 Гражданского кодекса (ГК) Украины, в соответствии с которой договор является заключенным по месту проживания физического лица или местонахождению юридического лица, предложившего заключить договор, если иное не установлено договором, и статьи 55 Закона Украины «О нотариате», согласно которой ипотечный договор должен быть удостоверен по месту регистрации имущества или местонахождению одной из сторон, был заключен и удостоверен нотариусом в г. Луганске. На основании этого суд принял решение, что спорный договор является недействительным в силу части 1 статьи 203 и части 1 статьи 215 ГК Украины.
Но с такими заключениями не согласился ВСУ. В своем решении кассационный суд отмечает, что положения статей 203, 215 ГК Украины устанавливают недействительность сделки в случае, если ее содержание противоречит закону или моральным основам общества. Нотариальное удостоверение является требованием к форме сделки, а не к ее содержанию.
В то же время статья 55 Закона Украины «О нотариате» устанавливает лишь процедуру, а не требования по нотариальному удостоверению сделки, а ГК Украины не содержит прямых ссылок, каким образом и где сделка должна быть удостоверена. А статья 647 предполагает, что сторонами в договоре может быть обозначено фактическое или любое другое место заключения сделки по своему усмотрению, и только в случае отсутствия указания место определяется по принципу, определенному в этой статье.
Исходя из этого, ВСУ удовлетворил кассационную жалобу ответчика, отменил ранее принятые по делу решения и в удовлетворении исковых требований отказал.
Таким образом, ВСУ стоит на правовой позиции, что в вопросах соблюдения требования к сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, необходимо применять нормы ГК Украины, а не Закона Украины «О нотариате».
Ирина ГОНЧАР, «Юридическая практика»
Адрес этой страницы: http://npp.com.ua/news/1707.html